Türkiye'de son yılların en sessiz ama en hızlı büyüyen gayrimenkul pazarı konut değil, arsa şirketleri oldu. Birkaç yıl öncesine kadar adını bile duymadığımız onlarca arsa şirketi bugün milyonlarca liralık yatırımları yönetiyor.
Arsa satışı eskiden emlak ofisleri içinde, pek de ağırlığı olmayan bir işti. Bugün ise sadece arsa geliştiren, markalaşan, reklam veren, kendi satış ofislerini kuran, hatta bazıları kendi finansman modelini oluşturan şirketler ortaya çıktı.
Konut üreticileri, yatırım grupları ve girişimciler son yıllarda hızla büyüyen bu yeni pazara yöneldi. Türkiye'nin birçok bölgesinde yalnızca arsa geliştiren ve pazarlayan şirketlerin sayısı artarken, sektör artık geleneksel emlak anlayışının dışına çıkarak kendi iş modeli, yatırım dili ve müşteri kitlesini oluşturmaya başladı. Hatta bu şirketler, gayrimenkul sektöründe yeni bir segment oluşturuyor. Arsa artık yalnızca alınıp satılan bir taşınmaz değil; planlanan, geliştirilen, pazarlanan ve uzun vadeli yatırım ürünü olarak konumlandırılan yeni bir iş modeli haline geliyor.
Peki arsa şirketleri nasıl bir modelle çalışıyor? Yatırımcılar neden bu şirketleri tercih ediyor? Sektörde rekabet hangi noktaya evriliyor? Bu dosyada, Türkiye'de giderek büyüyen arsa geliştirme sektörünü, alanın önde gelen şirketleri ve uzman isimlerin değerlendirmeleriyle mercek altına alıyoruz.
PANDEMİ DÖNEMİ DENGELERİ DEĞİŞTİRDİ
Türkiye'de arsa piyasasının tamamına ilişkin net ve güncel bir büyüklük verisi bulunmuyor. Ancak yüksek enflasyon, konuta erişimin zorlaşması ve alternatif yatırım arayışları nedeniyle arsa piyasasında ciddi bir hareketlilik yaşanıyor. Uzmanlar sektördeki firma sayısındaki artışın pandemi döneminde başladığını belirtiyor, pandemiyle birlikte insanların müstakil yaşam isteği arttı, alternatif yatırım araçlarına yönelim hızlandı ve arsa yatırımı ciddi talep gördü. Bu ilgiyle birlikte sektöre çok sayıda yeni firma giriş yaptı. Ama bugün sayısal olarak çok firma görünse de uzun yıllardır istikrarlı şekilde faaliyet gösteren kurumsal yapıların sayısı oldukça sınırlı.
Sektördeki bu hareketin arkasında yalnızca artan yatırımcı ilgisi bulunmuyor. Şehirlerin büyüme yönü, ulaşım ve sanayi yatırımları, yeni yaşam alanlarına yönelik talep, dijital pazarlamanın yaygınlaşması ve yatırımcı profilindeki değişim de sektörün büyümesini destekleyen başlıca unsurlar arasında. Son beş yılda milyonlarca konut dışı gayrimenkul işleminin gerçekleşmesi, arsa pazarının ulaştığı büyüklüğü ortaya koyarken, bu hareketlilik yeni şirketlerin pazara girmesini de hızlandırıyor.
NASIL ÇALIŞIYORLAR?
Arsa şirketleri önce gelişme potansiyeli olan bölgeleri bulup buralarda aldıkları büyük arazilere ifraz yapıyorlar. Yani tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir arsa veya araziyi imar planına uygun şekilde birden fazla küçük parçaya bölerek ayrı ayrı tapuya kaydettiriyorlar. Ardından pazarlama ve reklam kampanyası ile taksitli satış yaparak binlerce yatırımcıya ulaşıyorlar. Bu bir anlamda toprağın paketlenip yatırım ürününe dönüştürülmesi süreci gibi…
SIRF ARSA SATAN BİR FİRMA DEĞİLİZ
27 yıldır bu alanda faaliyet gösteren Yeşil Vadi Arsa Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral, kendilerini yalnızca arsa satan bir firma olarak tanımlamıyor: "Aslında yaptığımız iş; doğru lokasyonda arazi geliştirmek, tüm resmi süreçlerini tamamlamak, yatırım analizlerini yapmak ve yatırımcıya güvenli şekilde sunmak".
Demiral'ın verdiği bilgilere göre, Yeşil Vadi Arsa şirketi bir projeyi satışa çıkarmadan önce imar, ifraz, tapu, ulaşım, bölgesel gelişim, kamu yatırımları ve gelecek potansiyeli gibi birçok kriteri analiz ediyor. Yatırımcıya yalnızca bir tapu değil, üzerinde çalışılmış ve geleceği planlanmış bir yatırım modeli sunuyor. Hedef kitle ise ilk kez yatırım yapan bireysel yatırımcılardan çocuklarının geleceği için birikim yapan ailelere, profesyonellerden girişimcilere kadar oldukça geniş bir yelpazeye sahip. Arsa yatırımı neden kurumsallaştı? sorusuna Demiral şu yanıtı veriyor:
"Geçmişte bilgiye ulaşmak zordu ve yatırımcı çoğu zaman tek başına karar vermek zorundaydı. Bugün ise yatırımcı çok daha bilinçli. Tapu güvenliği, imar durumu, resmi süreçler, şirket geçmişi ve satış sonrası hizmet gibi konular yatırım kararının ayrılmaz parçaları haline geldi. Ayrıca dijitalleşmeyle birlikte insanlar yatırım yapmadan önce araştırıyor, karşılaştırıyor ve sorguluyor. Bu da sektörde kurumsallaşmayı zorunlu hale getirdi. Eskiden "arsa al" deniliyordu. Bugün ise insanlar "Hangi bölgede? İmar durumu ne? Ulaşım yatırımları neler? Bölgenin geleceği nasıl?" sorularını soruyor. Bu dönüşüm, sektörü doğal olarak daha profesyonel ve daha kurumsal bir yapıya taşıdı."
Demiral kurumsallaşmanın sadece şirket kurmakla değil; yıllar boyunca güven inşa etmek, sözünü tutmak ve yatırımcıya teslim ettiği projelerle kendini ispatlamakla mümkün olduğunu da ifade ediyor.
"50 BİNDEN FAZLA YATIRIMCIMIZ OLDU"
27 yılda 50 binden fazla yatırımcıya ulaştıklarını belirten Aslı Orhan Demiral müşteri kitlesindeki değişimi şu sözlerle anlatıyor:
"Eskiden arsa yatırımcısı daha çok yüksek gelir grubundan oluşurken bugün doktorlar, mühendisler, öğretmenler, girişimciler, beyaz yakalı çalışanlar ve genç profesyonellerden oluşan çok daha geniş bir yatırımcı profiline sahibiz. Ortak noktaları ise kısa vadeli kazanç değil; güvenli, planlı ve uzun vadeli yatırım arayışında olmaları."
Türkiye'de arsa yatırımının gelecek nesillerin planlamasının da önemli bir parçası haline geldiğini ifade eden Demiral'a göre, önümüzdeki dönemde güvenilir, kurumsal ve şeffaf çalışan şirketler ön plana çıkacak. "Çünkü yatırımın en değerli unsuru yalnızca arsanın kendisi değil, yatırımcının o arsayı alırken duyduğu güven."
YATIRIMCININ ÇOĞUNLUĞU KÜÇÜK BÜTÇELİ
Bu alanda faaliyet gösteren bir diğer şirket İnvesttime Yatırım. 5 yıllık bir şirket olarak görünmekle birlikte aslında kökleri 30 yıllık bir aile şirketine dayanıyor. İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, yılda ortalama 800'ün üzerinde arsa satışı yaptıklarını, 5 yılda yaklaşık 4 binin üzerinde yatırımcıya ulaştıklarını söylüyor. İnvesttime Yatırım'ın yatırımcı profili, genellikle gelişim akslarından tercihi olan, küçük ve orta ölçekli bütçelere sahip olan yatırımcılar. "Bu yatırımcı grubu geniş bir grup ve sağladığımız güven ortamı ve yüksek müşteri memnuniyeti nedeniyle bizi tercih ediyorlar. Yatırımcıların istediği talebe göre, doğru yer ve doğru konum önerilerini kendilerine hızlıca sunuyoruz. Biraz daha yüksek bütçesi olanlara, müteahhit ile iş birliği yapabileceği, il merkezi çevresinde 3- 5 milyon TL gibi bütçeler ile yatırımlarını yapmalarına önderlik ediyoruz" diyen Halil İbrahim Dindi, Türkiye'de arsa sektörü ve bu alana olan talebin katlanarak arttığını anlatıyor:
"İlginin artma sebeplerinden birisi, konut yatırımından ziyade, arsa yatırımının kolay ulaşılabilir hale gelmesi. Bugün, 5 asgari ücret rakamına dahi tarla yatırımı yapılabilmekte. Yatırımcılar, doğru veriyi dinleyerek güven duyduğunda yatırım iştahları devam ediyor."
Geçmişte köylerdeki yerel ve elinde sınırlı portföye sahip olan emlakçıların çok talep görmediğini hatırlatan Dindi, "Ülke genelinde hangi bölgelere hangi yatırımlar olacak, ilgili bölgeye ulaşım projeleri nasıl veya sanayi projeleri olacak mı gibi birçok alanda veriyi analiz edip, doğru veri ve doğru analizle objektif olarak yatırımcıya bilgi veren arsa ofisleri daha yoğun ilgi görerek, güven kazandı. Örneğin, sahada ve masada uzman profesyoneller ile çalışan arsa ofisleri, bir bölge yeterli gelişim alanında değilse, yönünü gelişim gösterecek diğer bölgeye çevirmekte" yorumunu yapıyor. Devamı için tıklayınız...