Şehirciliğin Temeli: Ham Araziden İmarlı Parsele Geçiş
Şehirlerimizin düzenli ve planlı bir şekilde büyümesini sağlayan en kritik hukuki ve teknik işlem, Parselasyondur. Halk arasında genellikle arsanın bölümlere ayrılması olarak bilinse de, parselasyon (veya resmi adıyla İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması), ham arazileri yapılaşmaya uygun, altyapısı hazır imar parsellerine dönüştüren karmaşık bir süreçtir.
Peki, tam olarak parselasyon nedir, bu işlem nasıl yapılır ve gayrimenkul sahiplerini en çok ilgilendiren Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi ne anlama gelir?
Bu rehber, arsanızın değerini doğrudan etkileyen parselasyon sürecinin tüm aşamalarını ve yatırımcıların haklarını detaylıca inceliyor.
1. Parselasyon Nedir?
Parselasyon, imar planları kesinleşmiş bir bölgede, kadastro parsellerini (mevcut arazi parçalarını) alarak, imar planına uygun, yapılaşmaya elverişli, yola cepheli yeni imar parselleri oluşturma işlemidir.
Bu işlemin temel amacı, sadece araziyi bölmek değil, aynı zamanda o bölgeye:
- Yolların,
- Parkların ve Yeşil Alanların,
- Okul ve Hastane gibi Sosyal Donatı Alanlarının düzenli bir şekilde ayrılmasını sağlamaktır.
Bu sürecin sonunda eski kadastral parseller tapu sicilinden silinir ve yerine yeni imar parselleri, hissedarlarına dağıtılarak tescil edilir.
2. Parselasyonun Kritik Bileşeni: Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)
Parselasyon işleminin en çok tartışılan ve mülk sahiplerini doğrudan etkileyen kısmı Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisidir.
- DOP Nedir? Parselasyon planı yapılan alandaki mülk sahiplerinin arazilerinden, kamu hizmet alanlarının (yol, park, okul, sosyal donatı) oluşturulması amacıyla, kamulaştırmasız ve bedelsiz olarak kesilen paydır.
- Oranı: DOP kesintisi, yasal olarak arazinin toplam yüzölçümünün %45'ini geçemez. Bu oran, planın ihtiyacına göre ilgili idare tarafından (Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu) belirlenir.
- Hukuki Sonuç: Parselasyon sonucunda malike tahsis edilen yeni imar parseli, DOP kesintisi düşüldükten sonra kalan miktar üzerinden hesaplanır.
3. Parselasyon Süreci Nasıl İşler? (Adım Adım)
Parselasyon işlemi, uzun ve resmi bir süreçtir:
Adım 1: Planlama ve Hazırlık
- Yetkili idare (Belediye veya Valilik), uygulama yapılacak alanı belirler.
- Harita mühendisleri, mevcut tapu ve kadastro verileri ile kesinleşmiş imar planlarını esas alarak parselasyon planını hazırlar. Bu aşamada parsellerin birleştirilmesi (tevhit) veya ayrılması (ifraz) gibi düzenlemeler yapılır.
Adım 2: Onay ve Askı (İlan)
- Hazırlanan plan, ilgili idarenin Encümen veya İl İdare Kurulu tarafından incelenip onaylanır.
- Onaylanan parselasyon planı, yasal zorunluluk gereği bir ay (30 gün) süreyle ilgili idarenin binasında askıya çıkarılır ve ilan edilir.
Adım 3: İtiraz ve Kesinleşme
- Askı süresi içinde malikler veya diğer hak sahipleri plana itiraz edebilir. İtirazlar, idare tarafından 15 gün içinde karara bağlanır.
- İtiraz edilmeyen veya itirazları reddedilerek kesinleşen plan, yürürlüğe girer.
Adım 4: Tapuya Tescil
- Kesinleşen parselasyon planı, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne gönderilir.
- Kadastro Müdürlüğü, eski parselleri silerek, yeni oluşturulan imar parsellerini malikler adına tapu siciline tescil eder. Mülk sahipleri, bu aşamada yeni tapularını alır.
Yatırımda Parselasyonun Önemi
Bir arazinin parselasyon işleminin tamamlanmış olması, o arsanın yapılaşma açısından en risksiz ve en değerli aşamasına ulaştığını gösterir. Parselasyon görmemiş bir arsa, ne kadar uygun fiyata alınırsa alınsın, ileride DOP kesintisi ve belirsizlik riski taşır.
Bu nedenle, arsa yatırımı yaparken, alacağınız parselin imar planına uygun olarak parselasyonunun yapılıp yapılmadığını mutlaka teyit edin.