Gayrimenkul yatırımı yaparken, özellikle büyük şehirlerin çeperlerinde veya tatil bölgelerinde uygun fiyatlı araziler arıyorsanız, hisseli tapularla sıkça karşılaşırsınız. Ancak bu noktada karşınıza çıkan emlak ilanlarında genellikle muvafakatnameli arsa gibi özel ve güven veren bir terim yer alır. Peki, yatırımcıların içini rahatlatan ve hukuki bir kalkan görevi gören muvafakatnameli arsa ne demek ve neden bu kadar önemlidir? Bu yazımızda, hisseli arazilerde yaşanan karmaşayı çözen muvafakatname (onay belgesi) sisteminin tüm yasal detaylarını ve yatırımcıya sağladığı eşsiz avantajları inceleyeceğiz.
Muvafakatnameli Arsa Ne Demek ve Amacı Nedir?
Arapça kökenli bir kelime olan "muvafakat", kelime anlamı olarak "izin verme, onaylama, razı olma" demektir. Emlak ve tapu dilinde ise muvafakatnameli arsa, üzerinde birden fazla hissedarın bulunduğu bir arazide, tüm ortakların birbirlerine arazinin kullanımı veya satışı konusunda resmi olarak izin (onay) belgesi verdiği gayrimenkulleri ifade eder. Yani bu arazilerde ortaklar kendi aralarında anlaşmış ve bu anlaşmayı yasal bir zemine oturtmuşlardır.
Önceki yazılarımızda bahsettiğimiz gibi, standart bir hisseli arsada kimin nereyi kullanacağı fiziki olarak belli değildir. Ancak bir arazi muvafakatnameli arsa statüsündeyse, o arazinin hangi köşesinin, hangi metrekaresinin hangi hissedar tarafından kullanılacağı kendi aralarında resmi olarak belirlenmiş demektir. Bu sayede her ortak, arazinin bütününe zarar vermeden kendi payına düşen alanda özgürce tasarruf edebilir.
Hisseli Tapularda Muvafakatname Neden Çok Önemlidir?
Standart hisseli arazilerde en büyük problem, ortaklardan birinin kendi payına bir ev yapmak veya ağaç dikmek istediğinde diğer hissedarların buna itiraz edebilmesidir. Oysa yatırım yaptığınız yer bir muvafakatnameli arsa ise, elinizdeki yasal onay belgesi sayesinde diğer ortaklar sizin kullanım alanınıza müdahale edemezler. Bu belge, ileride çıkabilecek sınır ihlali kavgalarının ve "benim yerime inşaat yaptın" şeklindeki yorucu davaların peşinen önüne geçer.
Ayrıca, arsa payınızı satmak istediğinizde, alıcılar genellikle sorunsuz ve sınırları kendi içinde belirlenmiş yerleri tercih ederler. Bu nedenle muvafakatnameli arsa ilanları, diğer karmaşık hisseli arazilere göre çok daha hızlı alıcı bulur ve daha yüksek fiyatlardan satılır. Hisseli tapular (şuurlu arsalar) hakkında temel bilgilerinizi tazelemek isterseniz, Şuurlu Arsa Ne Demek? başlıklı kapsamlı rehberimizi mutlaka okumalısınız.
Muvafakatname Nasıl Alınır ve Nerede Düzenlenir?
Bir arazinin yasal anlamda muvafakatnameli arsa sayılabilmesi için, hissedarların kendi aralarında sözlü olarak anlaşması kesinlikle yeterli değildir. Bu onay belgesinin hukuki bir geçerliliğe sahip olması için mutlaka Noter huzurunda, tüm hissedarların ıslak imzasıyla ve resmi bir sözleşme şeklinde düzenlenmesi kanuni bir zorunluluktur. İşlemlerin resmiyet kazanması ve noterlik süreçleri hakkında detaylı bilgi için Türkiye Noterler Birliği resmi sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
Noterde hazırlanan bu belgeye genellikle arazinin krokisi de eklenir. Böylece A kişisinin sağ tarafı, B kişisinin sol tarafı kullanacağı resmi evraklarla devlet nezdinde kayıt altına alınır. Düzenlenen bu resmi belge daha sonra Tapu Sicil Müdürlüğü'ne götürülerek tapu kütüğünün "beyanlar" hanesine işlenebilir. Tapuya şerh edilen bir muvafakatnameli arsa, o payı sonradan satın alacak yeni kişileri de bağlayacağı için yüzde yüzlük bir hukuki güvenlik sağlar.
Muvafakatnameli Arsa Alınır Mı? Avantajları Nelerdir?
Yatırımcı gözüyle değerlendirdiğimizde, bütçeniz müstakil (tek) tapulu bir yer almaya yetmiyorsa, hisseli araziler arasındaki en güvenli liman kesinlikle muvafakatnameli arsa seçenekleridir. İzale-i Şüyu (ortaklığın giderilmesi) gibi can sıkıcı mahkeme süreçleriyle uğraşma riskiniz, bu tarz kendi içinde paylaşımı yapılmış arazilerde yok denecek kadar azdır. Çünkü herkesin kullanım alanı ve sınırları bellidir.
Sonuç olarak, bütçenizi yormadan toprağa yatırım yapmak istiyorsanız, satın alacağınız hisseli arazinin mutlaka noter onaylı bir kullanım sözleşmesi olup olmadığını sorgulamalısınız. Satıcı size burası bir muvafakatnameli arsa diyorsa, mutlaka noterden alınmış ıslak imzalı belgeyi ve ekindeki krokiyi kendi gözlerinizle görmelisiniz. Doğru evraklarla ve bilinçli adımlarla yapılan bir muvafakatnameli arsa yatırımı, geleceğinizi güvenle inşa etmeniz için atacağınız en akıllıca finansal adımlardan biri olacaktır.