Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan, ofis vb.) ayrı ayrı mülkiyete konu olabilmesini sağlayan özel bir mülkiyet türüdür. Özellikle şehirleşmenin artmasıyla birlikte günlük hayatımızda sıkça karşılaştığımız bu kavram, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmektedir. Bu yazımızda kat mülkiyetinin ne olduğunu, nasıl kurulduğunu, sağladığı hakları ve yükümlülükleri detaylı olarak inceleyeceğiz.
Kat Mülkiyeti Kavramı ve Tanımı
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Bu hak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. maddesinde açıkça tanımlanmıştır.
Kat mülkiyeti sistemi, bir yapının farklı bölümlerinin farklı kişilere ait olabilmesini sağlarken, aynı zamanda ortak alanların yönetimini de düzenler. Bu sistem sayesinde, bir apartman dairesinin sahibi, o daire üzerinde tam mülkiyet hakkına sahip olurken, binanın merdivenleri, asansörü, çatısı gibi ortak alanlar üzerinde ise arsa payı oranında hak sahibi olur.
Kat Mülkiyetinin Hukuki Dayanağı
Kat mülkiyeti, Türk hukuk sisteminde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmektedir. Bu kanun, 1965 yılında yürürlüğe girmiş ve zaman içinde çeşitli değişikliklere uğramıştır. Kanun, kat mülkiyetinin kurulması, kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri, ortak alanların yönetimi gibi konuları detaylı olarak ele almaktadır.
Türk Medeni Kanunu'nun mülkiyet hakkına ilişkin genel hükümleri, kat mülkiyeti için de geçerlidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, bu genel hükümlere göre özel hüküm niteliğindedir ve kat mülkiyetine özgü düzenlemeler içerir. Bu nedenle, kat mülkiyeti ile ilgili bir konuda öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
Kat Mülkiyeti Çeşitleri
Kat mülkiyeti, yapıların fiziksel özelliklerine göre iki ana çeşide ayrılır:
Dikey Kat Mülkiyeti
Dikey kat mülkiyeti, bir arsa üzerine inşa edilmiş çok katlı bir yapıda, her katın veya kattaki bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyete konu olmasıdır. Bu, en yaygın kat mülkiyeti türüdür ve apartman dairelerinde görülür. Her kat maliki, kendi dairesi üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir.
Yatay Kat Mülkiyeti
Yatay kat mülkiyeti, bir arsa üzerinde yan yana inşa edilmiş müstakil veya bitişik yapıların (villalar, sıra evler vb.) ayrı mülkiyete konu olmasıdır. Bu tür yapılarda her bina ayrı bir bağımsız bölüm olarak kabul edilir ve ortak alanlar (yollar, bahçeler, sosyal tesisler vb.) tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir.
Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyetinin kurulması için öncelikle yapının tamamlanmış olması gerekmektedir. Kat mülkiyeti üç farklı şekilde kurulabilir:
İradi Olarak Kurulması
Kat mülkiyeti, gayrimenkulün maliki veya tüm paydaşlarının talebi üzerine tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senetle kurulur. Bu yöntemde, tüm maliklerin anlaşması ve gerekli belgelerin tapu idaresine sunulması gerekmektedir. Tapu memuru, resmi senedi düzenledikten sonra ana gayrimenkulün mülkiyet hanesine "kat mülkiyetine çevrilmiştir" yazarak kat mülkiyeti kütüğüne tescil işlemini gerçekleştirir.
Mahkeme Kararıyla Kurulması
Kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla taksim edilmesini isterse, hâkim gerekli belgelere dayanarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir. Mahkeme kararından sonra, bağımsız bölümlerin malikleri ilama gerekli belgeleri de ekleyerek tapu müdürlüğüne başvururlar.
Kat İrtifakından Dönüştürülmesi
Daha önce kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkul üzerinde, yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülebilir. Bu dönüşüm, yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen (kendiliğinden) yapılabileceği gibi, arsa maliki veya irtifak hakkı sahiplerinden birinin talebi ile de yapılabilir.
Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Gerekli Şartlar
- Yapının inşaatının tamamlanmış olması gerekmektedir.
- Yapının kâgir (beton, taş, tuğla vb. dayanıklı malzemeden) olması şarttır.
- Kat mülkiyetinin yapının tamamına özgülenmesi gerekmektedir.
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış olmalıdır.
- Bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli olması gerekmektedir.
Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Gerekli Belgeler
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesine göre, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır:
- Tüm maliklerce onaylanmış dilekçe
- Mimari proje (yapının dış cepheleri ve iç taksimatını, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçülerini gösteren)
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı)
- Kat maliklerince imzalanmış yönetim planı
- Bağımsız bölümlerin konumunu gösteren vaziyet planı
- Binanın fotoğrafı
- Kat maliklerinin kimlik belgeleri
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçeleri
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar
| Özellik | Kat Mülkiyeti | Kat İrtifakı |
|---|---|---|
| Yapının Durumu | Tamamlanmış yapı | İnşaatı devam eden veya henüz başlamamış yapı |
| Hakkın Niteliği | Tam mülkiyet hakkı | İrtifak hakkı (gelecekte kurulacak kat mülkiyetine yönelik) |
| İskân Durumu | Yapı kullanma izni (iskân) alınmış | Yapı kullanma izni henüz alınmamış |
| Tapuda Gösterim | Bina olarak gösterilir | Arsa olarak gösterilir |
| Kullanım Hakkı | Bağımsız bölüm fiilen kullanılabilir | Bağımsız bölüm henüz kullanılamaz |
Kat Maliklerinin Hakları
Kat mülkiyeti, kat maliklerine hem bağımsız bölümleri hem de ortak alanlar üzerinde çeşitli haklar sağlar:
Bağımsız Bölüm Üzerindeki Haklar
- Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir.
- Bağımsız bölümü kullanma, satma, kiraya verme, ipotek ettirme gibi tasarruf haklarını kullanabilirler.
- Bağımsız bölüm üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarruf işlemi yapabilirler.
- Bağımsız bölüme yönelik haksız müdahalelere karşı koruma davası açabilirler.
Ortak Alanlar Üzerindeki Haklar
- Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
- Ortak yerleri kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır.
- Ortak yerlerin yönetiminde söz sahibi olma ve karar alma süreçlerine katılma hakkına sahiptirler.
- Diğer kat maliklerinin ortak alanları kullanmalarını engellemesi durumunda dava açma hakkına sahiptirler.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kat mülkiyeti, kat maliklerine çeşitli yükümlülükler de yüklemektedir:
Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak alanları kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız etmemek ve yönetim planında belirtilen kurallara uymakla yükümlüdürler.
Bağımsız Bölümü Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini tapuda belirtilen amaca (konut, işyeri vb.) uygun olarak kullanmak zorundadırlar. Örneğin, konut olarak gösterilen bir bağımsız bölümde, tüm kat maliklerinin onayı olmadan işyeri açılamaz.
Ana Yapıya Zarar Vermeme Yükümlülüğü
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamazlar. Kendi kusurlarıyla ana yapıya veya diğer bağımsız bölümlere verdikleri zarardan sorumludurlar.
Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü
Kat malikleri, ana yapının bakımı, korunması, onarımı için yapılan giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payları oranında katılmak zorundadırlar. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan gibi personel giderleri ise eşit olarak paylaşılır.
Kat Malikleri Kurulu
Ana taşınmazın en yüksek karar organı olan kat malikleri kurulu, tüm kat maliklerinden oluşur. Kurul, ana taşınmazın yönetimine ilişkin kararları alır ve bu kararlar tüm kat maliklerini bağlar.
Yönetim Planı
Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici seçimi ve yönetim kuruluna ilişkin hususları düzenleyen bir belgedir. Kat mülkiyetinin kurulması aşamasında hazırlanır ve tüm kat malikleri tarafından imzalanır.
Yönetici
Kat malikleri kurulu tarafından seçilen yönetici, ana taşınmazın günlük işlerini yürütür, ortak giderleri toplar, bakım ve onarım işlerini organize eder ve kat malikleri kurulu kararlarını uygular.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat mülkiyeti, aşağıdaki durumlarda sona erer:
- Kat Mülkiyeti Kütüğünün Terkini: Tüm kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin talebi üzerine, kat mülkiyeti kütüğündeki kayıt silinir ve gayrimenkul genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek tescil edilir.
- Ana Taşınmazın Arsası ile Birlikte Yok Olması: Deprem, sel gibi doğal afetler sonucu ana taşınmazın tamamen yok olması durumunda kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
- Ana Taşınmazın Kamulaştırılması: Ana taşınmazın kamu yararı için kamulaştırılması halinde kat mülkiyeti sona erer. Bu durumda her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, arsa payı ve eklentileri de göz önüne alınarak ayrı ayrı belirlenir.
- Ana Yapının Harap Olması: Ana yapının tamamının harap olması halinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Bağımsız bölümlerden birinin harap olması halinde ise, o bölümün maliki iki yıl içinde bölümü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri o bölüme ait arsa payının kendilerine devredilmesini talep edebilirler.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat Mülkiyetinde DASK Zorunlu mudur?
Evet, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) kat mülkiyeti sahipleri için yaptırılması zorunlu bir sigorta türüdür. DASK, deprem sebebiyle oluşacak maddi zararların güvence altına alınmasını sağlar.
Kat Mülkiyeti Kurulmuş Bağımsız Bölümün Satılması Halinde Önalım Hakkı Var mıdır?
Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 8. maddesine göre, kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin önalım (şufa) hakkı yoktur.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Temel Fark Nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakında yapı henüz tamamlanmamışken, kat mülkiyetinde yapı tamamlanmış ve iskân alınmıştır.
Bağımsız Bölümlerde Hastane veya Klinik Açılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, mesken, iş veya ticaret yeri olarak kaydedilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin açılması kesinlikle yasaktır. Ancak muayenehane niteliğinde olmayan sağlık hizmeti veren yerler bu yasak kapsamına girmemektedir.
Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlere Katılmama Durumunda Ne Olur?
Ortak giderler ve avanslar için payına düşen ödemeleri yapmayan kat malikleri aleyhine, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Ayrıca, iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması, kat mülkiyetinin devri mecburiyeti için bir gerekçe oluşturabilir.