İfraz ve Tevhid Nedir?

İmar planlarının uygulanmasında önemli rol oynayan ifraz ve tevhid işlemleri, arazi sahiplerinin sıkça karşılaştığı tapu işlemleri arasında yer alır. İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun olarak birden fazla parçaya bölünmesi işlemiyken; tevhid, birbirine bitişik parsellerin birleştirilerek tek parsel haline getirilmesidir. Bu makalede, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında ifraz ve tevhid işlemlerinin ne olduğunu, nasıl yapıldığını ve dikkat edilmesi gereken hususları detaylı olarak inceleyeceğiz.

İfraz ve Tevhid Kavramları

İfraz Nedir?

İfraz, sözlük anlamıyla "ayırmak" demektir. İmar hukuku açısından ifraz, tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bir gayrimenkulün, imar planlarına uygun şekilde birden fazla parçaya bölünerek ayrı tapularla tescil edilmesi işlemidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerinde düzenlenen bu işlem, arazi sahiplerinin taşınmazlarını daha verimli kullanabilmelerine olanak sağlar.

Tevhid Nedir?

Tevhid ise, ifraz işleminin tam tersi olarak, birbirine bitişik olan birden fazla parselin imar mevzuatına uygun olarak birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Mülk sahibi, birbiriyle sınırı olan arsaların tümüne veya bir kısmına tapu güvencesi altında sahipse, bu arsaları birleştirerek tek bir arsa altında tapulandırabilir.

İfraz ve Tevhidin Hukuki Dayanağı

İfraz ve tevhid işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelere göre, imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhid işlemleri, imar planına uygun olarak yapılmak zorundadır. Ayrıca, yol, meydan, yeşil alan, park gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerde ifraz ve tevhide izin verilmez.

İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre, imar planı olan yerlerde, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. Parselasyon planı tamamlanmış yerlerde yapılacak ifraz ve tevhid işlemleri, bu planlara uygun olmak zorundadır.

Aynı kanunun 16. maddesine göre, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki gayrimenkullerin ifraz ve tevhidi, belediye encümeninin; bu sınırlar dışında kalan gayrimenkullerin ifraz ve tevhidi ise, il idare kurulunun onayı ile yapılır.

İfraz ve Tevhid Karşılaştırması

İfraz İşlemi Detayları

İfraz Türleri

• Rızai İfraz: Arazi sahibinin kendi isteği ile araziyi bölme işlemidir. Tüm paydaşların onayı ile gerçekleştirilir.
• Mahkeme Kararı ile İfraz: Taşınmaz birden fazla kişiye ait ise ve paydaşlar arasında anlaşmazlık varsa, mahkeme kararıyla yapılan ifraz türüdür.
• Cebri İfraz: Binalı veya binasız arsalarda hak sahiplerinin rızası aranmaksızın, kamu yararı gözetilerek yapılan ifraz işlemidir.

İfraz Yapılma Amaçları

İfraz işlemi genellikle şu amaçlarla yapılır:

• Taşınmazın değerini artırmak
• Daha çabuk satılmasını sağlamak
• İmar planının uygulanmasını temin etmek
• Miras paylaşımını kolaylaştırmak
• Arazi kullanımını optimize etmek

İfraz Edilemeyen Durumlar

İmar Kanunu'nun 15. maddesinin son fıkrası, "imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez" hükmünü içerir. Buna göre:

• 5.000 metrekareden küçük araziler ifraz edilemez
• Yola cephesi olmayan araziler üzerinde ifraz yapılamaz
• İfraz edilerek çıkmaz sokak oluşturulamaz
• Afet riski taşıyan bölgelerde ifraz işlemi yapılamaz

Tevhid İşlemi Detayları

Tevhid Şartları

• Bitişiklik: Tevhid edilecek parsellerin birbirine bitişik olması şarttır
• Aynı Yapı Nizamı: Parsellerin aynı yapı nizamı ve kullanım amacına sahip olması gerekir
• Yola Cephe: Tevhid edilecek parsellerin yola cephesi bulunmalıdır
• Hak Sahiplerinin Onayı: Parseller üzerinde rehin ve irtifak hakları varsa, tüm hak sahiplerinin muvafakati gereklidir

Tevhidin Amacı ve Yapılabileceği Durumlar

Tevhid işlemi genellikle şu amaçlarla yapılır:

• Tarımsal amaçlı daha ekonomik kullanım sağlamak
• Sanayi amaçlı büyük yatırımlara girişmek
• Daha büyük arsa oluşturarak inşaat yapma izni almak
• Komşu parselle aradaki ortak sınırı düzeltmek
• İmar planına uygunluk sağlamak

İfraz ve Tevhid Başvuru Süreci

Başvuru İçin Gerekli Belgeler

• Dilekçe: İfraz veya tevhid talebini içeren dilekçe
• Tapu Senedi: Taşınmazın tapu senedi veya tapu kayıt örneği
• Kimlik Belgeleri: Başvuru sahibinin kimlik belgesi fotokopisi
• Değişiklik Dosyası: Lisanslı harita mühendisi tarafından hazırlanan değişiklik dosyası
• Emlak Beyan Değeri: Taşınmazın emlak beyan değerini gösterir belge
• Harç Makbuzu: İfraz veya tevhid harcının ödendiğine dair makbuz
• Vekaletname: Başvuru vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekaletname

Başvuru Adımları

• Parselasyon Haritalarının Hazırlanması: İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır.
• Belediye veya İl İdare Kuruluna Başvuru: Hazırlanan haritalar ve gerekli belgelerle ilgili kuruma başvurulur.
• Harç Ödemesi: İfraz veya tevhid işlemi için gerekli harç ödenir.
• Encümen veya Kurul Onayı: Belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından başvuru incelenir ve karara bağlanır.
• Askı Süreci: Onaylanan planlar bir ay süreyle askıda kalır ve ilan edilir.
• Kesinleşme: Askı süresinin bitiminde itiraz olmazsa planlar kesinleşir.
• Tapu Tescili: Kesinleşen planlar 15 gün içinde tapu sicil müdürlüğüne gönderilir ve tescil edilir.

Yetkili Kurumlar

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların ifraz ve tevhidi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16. maddesine göre belediye encümenleri tarafından onaylanır. Büyükşehir belediyeleri bu konuda yetkili değildir; yetki ilçe ve ilk kademe belediyelerindedir.

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan taşınmazların ifraz ve tevhidi ise il idare kurulları veya il encümenleri tarafından onaylanır. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu'na göre, belediye sınırları dışında imar yetkisi il özel idarelerine aittir.

Özel Durumlar

• Özelleştirme Kapsamındaki Taşınmazlar: 4046 sayılı Özelleştirme Kanunu'na göre Özelleştirme İdaresi tarafından ifraz ve tevhid işlemleri yapılır.
• Proje Alanları: 6292 sayılı Kanuna göre proje alanı olarak belirlenen bölgelerde ifraz ve tevhid yetkisi, proje alanı sahibi idarelere (TOKİ, belediyeler veya büyükşehir belediyeleri) aittir.

Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları

İfraz ve Tevhid İşlemlerinde Karşılaşılan Sorunlar

Yasal Gereklilikler

• İmar planına uygunluk
• Minimum parsel büyüklüğü şartı
• Yola cephe şartı
• Tüm hissedarların onayı
• Rehin ve irtifak haklarının durumu

Olası Sorunlar

• Talep olmadan resen işlem yapılması
• Elbirliği veya paylı mülkiyetin ihlali
• Gerekli şartlar sağlandığı halde talebin reddi
• Yetkisiz organlarca karar alınması
• Yol ve yeşil alan terkine bağlılık

Hukuki Çözüm Yolları

İfraz ve tevhid işlemlerinde karşılaşılan sorunların çözümü için başvurulabilecek hukuki yollar şunlardır:

• İdari Başvuru: İlgili idareye (belediye veya il özel idaresi) itiraz dilekçesi sunulabilir.
• İdari Dava: İdari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir.
• Hissedarlar Arası Anlaşmazlık: Hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
• Tazminat Davası: Hukuka aykırı işlemlerden kaynaklanan zararlar için tam yargı davası açılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İfraz işlemi ne kadar sürer?

İfraz işlemi, başvurudan tescile kadar ortalama 2-4 ay sürebilir. Bu süre, belgelerin eksiksiz olması, ilgili kurumların iş yoğunluğu ve olası itirazlar gibi faktörlere bağlı olarak değişebilir. Belediye encümeni veya il idare kurulu kararı en geç 30 gün içinde alınır, askı süresi 1 aydır ve tapu tescil işlemi de 1 ay içinde tamamlanır.

Tevhid için gereken belgeler nelerdir?

Tevhid işlemi için gereken temel belgeler şunlardır:

• Tevhid talebini içeren dilekçe
• Taşınmazların tapu senetleri veya tapu kayıt örnekleri
• Kimlik belgeleri
• Lisanslı harita mühendisi tarafından hazırlanan değişiklik dosyası
• Emlak beyan değeri belgeleri
• Tevhid harcının ödendiğine dair makbuz
• Parseller üzerinde rehin veya irtifak hakkı varsa, hak sahiplerinin muvafakatnameleri

İfraz ve tevhidin tapuya etkisi nedir?

İfraz işlemi sonucunda, tek bir tapu senedi yerine, oluşturulan her yeni parsel için ayrı tapu senedi düzenlenir. Tevhid işleminde ise, birleştirilen parsellerin tapu kayıtları kapatılarak, yeni oluşan parsel için tek bir tapu senedi düzenlenir. Her iki işlem de tapu sicilinde tescil edilir ve mülkiyet durumunu doğrudan etkiler. İfraz ve tevhid işlemleri sonucunda parsellerin ada/parsel numaraları, yüzölçümleri ve sınırları değişir.

Hisseli tapu ifraz edilebilir mi?

Evet, hisseli tapu ifraz edilebilir, ancak tüm hissedarların onayı gereklidir. Hissedarlar arasında anlaşmazlık olması durumunda, herhangi bir hissedar mahkemeye başvurarak ifraz davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın ifrazının mümkün olup olmadığını, imar durumunu ve diğer teknik koşulları değerlendirerek karar verir. Mahkeme kararıyla yapılan ifraz işleminde diğer hissedarların onayı aranmaz.

En küçük ifraz edilebilecek arsa büyüklüğü nedir?

İmar planı içindeki alanlarda, ifraz edilebilecek en küçük arsa büyüklüğü, imar planında belirtilen minimum parsel büyüklüğüne göre değişir. İmar planı dışındaki alanlarda ise, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre, yönetmeliklerde belirlenen miktarlardan (genellikle 5.000 metrekare) daha küçük ifrazlara izin verilmez. Bu kural, küçük ve kullanışsız parsellerin oluşmasını engellemek amacıyla getirilmiştir.